继2月8日，央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》后，2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。

业内人士指出，目前银行普遍处于产品设计试点阶段，并未大规模推出保障性租赁住房专项产品，其根本原因在于作为商业银行，保障性租赁住房金融的长周期、低回报不能满足商业银行的业绩要求。

但随着一系列政策的持续发力，会吸引银行陆续布局保障性租赁住房在内的公共住房领域。银行参与保障性租赁住房，对其本身的产品设计能力、服务能力提出了新的要求。专业化、多元化金融服务将提升银行在保障性租赁住房领域的竞争力。

金融机构多方协同

保障性租赁住房对于解决超大型城市新市民、新青年“住有所居”具有十分重要的现实意义。

中国银行海南金融研究院高级研究员王少辉认为，保障性租赁住房作为准公益项目具有现金投入与产出期限错配的特点，资金成为制约其发展的最重要因素，为此鼓励引导多主体投资、多渠道供给是解决资金难题的必要之举。

但《中国经营报》记者在采访中了解到，此前银行在保障性租赁住房领域的尝试较少。中国银行研究院博士后郑忱阳介绍称，近五年银行的保障性安居工程贷款余额占金融机构全部贷款余额的比重在1%左右，且主要以国有大型银行为主。

同策研究院研究总监宋红卫指出，银行以营利为目标，但是保障性租赁住房更多的是带有准公共物品的属性，短期内几乎不盈利，甚至还是亏损，所以银行积极性并不高，以前更多的是政策性银行或者专项基金的形式给予支持。

郑忱阳亦谈到，保障性租赁住房缺乏抵押物和担保物，项目回收周期长，贷款利率低，项目融资成本高、风险大、收益低，制约了银行参与。“此外，保障性租赁住房相关配套措施、项目监督管理、项目准入认定、后续跟踪管理等方面的政策制度仍不完善，银行在客户准入审查、项目授信审批、数据统计监测、贷后风险管理等环节的业务经验相对不足，为保障性租赁住房提供合适的产品和金融服务有一定难度。”

北京大学博士后张磊告诉记者：“《指导意见》提出，要以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系；要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。此项政策以积极推进房地产的可持续发展为根本方向，对于推进房地产行业转型及房地产金融转型具有积极意义，对于房地产风险压降和未来的健康发展有积极意义。”

在政策性银行方面，政策性银行贷款具有利率低、期限长的特点，契合保障性租赁住房项目准公益性质下回款时间长、现金流规模小的特点，《指导意见》明确目前国家开发银行是提供保障性租赁住房政策性中长期贷款的独家政策性银行。

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